SVJ a jejich obrana před krátkodobými pronájmy

autor: Mgr. Ondřej Friml
620 zobrazení

Nebudeme si nic nalhávat – harmonické fungování SVJ je spíše sci-fi. Nejde jen o hádky a půtky při členských schůzích. Bohužel jsou mezi našimi čtenáři i tací, pro které se stalo soužití v bytě k nevydržení, a to zejména z důvodu nikdy nekončících večírků, stále se měnících hostů nebo zhoršení bezpečnosti a čistoty v celém domě. Řeč je o krátkodobém pronájmu a s ním spojenými úskalími. Čtenářům v tomto článku ukážeme možnosti, jak se domoci opětovného klidu v domě.

1) Domluva

V prvé řadě zkuste problémovému sousedovi zdvořile domluvit. Je důležité si uvědomit, že partnerem pro toto jednání nebude krátkodobý ubytovaný (často zahraniční turisté, kteří do města přijeli pouze na prodloužený víkend), ale vlastník bytu. Vlastník Vám mnohdy odpoví, že on přeci není tím, kdo v noci dělá hluk a vyrušuje Vás, že pokud máte s ubytovanými hosty problémy, máte se obrátit na policii. S takovou odpovědí se nespokojte a vězte, že soused nemá pravdu. V ust. § 1175 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), je uvedeno, že „vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a (…) jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.“ Dále je v ust. § 1176 obč. zák. upraveno, že „vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.“ Seznamte tedy Vašeho souseda s domovním řádem. V něm určitě naleznete části věnující se dodržování nočního klidu a udržování čistoty ve společných částech domu. Upozorněte souseda, že je to právě on, kdo odpovídá za dodržování těchto povinností ubytovanými hosty a nebude-li soused na Vaše výtky reagovat, oznamte mu, že jste připraveni podniknout další kroky.

Svým usnesením sp. zn. 80 Cm 8/2018 ze dne 21. 11. 2019 otevřel Městský soud v Praze cestu společenstvím vlastníků, aby ve stanovách podmínili poskytování krátkodobých pronájmů souhlasem všech vlastníků jednotek. Usnesení však není pravomocné a věc nyní projednává Vrchní soud v Praze pod sp. zn. 6 Cmo 86/2020.

2) Podnět správnímu orgánu

Pokud selže domluva, můžete podat podnět u příslušného orgánu. Úřad městské části Praha 1 zveřejnil přehledný manuál, ve kterém najdete prostředky, jimiž se proti problémovému sousedovi bránit: https://www.praha1.cz/airbnb-a-spol-co-delat-kdyz/. Jedná se o rady, které jsou obecně aplikovatelné i kdekoliv jinde, pouze se obracejte na místně příslušný správní orgán. Pokud orgán dojde k závěru, že vlastník porušuje právní předpisy, může vlastníkovi uložit sankci nebo doměřit daň. V konečném důsledku může vlastník pod hrozbou dalších sankcí od krátkodobých pronájmů upustit, popřípadě pečlivěji vybírat ubytované hosty. Nezapomeňte situaci v domě dokumentovat a případné podklady z jednotlivých řízení si bezpečně uložte; vše můžete případně využít před civilním soudem (viz dále).

K posuzování krátkodobých pronájmů z pohledu živnostenského zákona potvrdil v nedávné době správní soud postup Finanční správy ČR, která dlouhodobé poskytování krátkodobých pronájmů posoudila jako poskytování ubytovacích služeb, nikoliv pouze jako pronájem bydlení. Pravomocný rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. 8. 2021, č. j. 6 Af 20/2020-28, pravděpodobně významně zasáhne do probírané oblasti. Podnikatelská činnost v ubytovacích službách na rozdíl od pronájmu bydlení podléhá odvodům za sociální a zdravotní pojištění. Zároveň v případě splnění dalších podmínek musí vlastník poskytující ubytovací služby odvádět daň z přidané hodnoty.

3) Sousedská žaloba

Dalším způsobem je podání sousedské žaloby (žaloba na zdržení se – negatorní žaloba), jejíž úpravu nalezneme zejména v ust. § 1042 ve spojení s ust. § 1013 obč. zák. Vlastník bytu je povinen zdržet se tzv. imisí (mimo jiné i vnikání hluku a otřesů do jiného bytu), pokud jsou nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání jiného bytu. Jedná se o poměrně složitou problematiku. Předmětem řízení bude zejména posuzování intenzity rušení v daném místě, což může být důkazně poměrně složité. Pokud shledá soud Váš nárok důvodným, uloží soud sousedovi povinnost zdržet se např. pronikání hluku do Vašeho bytu. Porušuje-li soused uloženou povinnost dále (i prostřednictvím jeho hostů!), můžete podat exekuční návrh a soudní exekutor následně bude ukládáním pokut dodržování rozsudku vymáhat. Je dobré v tomto bodě zmínit, že aktivně legitimovaným k podání žaloby může být také přímo společenství vlastníků jednotek. Jedná se o právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy domu, přičemž pod tuto správu je možné podřadit rovněž bránění se proti hluku v domě.1 Právní názor Nejvyššího soudu může být přínosem zejména pro ty, kteří se zdráhají v soudním řízení vystupovat pouze sami za sebe. Zároveň pokud podá žalobu SVJ, v případě neúspěchu ve věci ponesou náklady řízení poměrně všichni dotčení členové a ne jen jeden „statečný“.

4) Návrh SVJ na prodej jednotky

Do 30. 6. 2020 mohl být na návrh SVJ nařízen prodej jednotky vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Již z dikce původního znění je zřejmé, že k nucenému prodeji jednotky mohlo dojít pouze v krajním případě a až po předcházejícím pravomocném rozhodnutí soudu, např. dle výše zmíněné negatorní žaloby.

S účinností od 1. 7. 2020 je právní ochrana SVJ procesně jednodušší.2 V ust. § 1184 obč. zák. je nově uvedeno, že na návrh SVJ může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu SVJ porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv a ostatních vlastníků jednotek. Ve výstraze je nutné uvést důvod jejího udělení (např. opakující se hluk z reproduktorů s uvedením konkrétních časů, konkrétní případy znečištění společných prostor atd.), dále je nutné upozornit na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a vyzvat vlastníka ke zdržení se konkrétního protiprávního jednání, popřípadě k odstranění jeho následků. K tomu musí být poskytnuta lhůta nejméně 30 dnů. Pokud problémový člen nezjedná nápravu, musí s podáním návrhu na soudní prodej jednotky souhlasit většina všech členů SVJ, přičemž se nepřihlíží k hlasu problémového člena. Soudní prodej je ale krajním institutem, a proto je nutné pokusit se situaci vyřešit nejprve jinými prostředky (viz výše). V řízení bude soud poměřovat právo na podnikání problémového souseda s právem na pokojné užívání majetku. Aby soud právo souseda na podnikání omezil, resp. prodejem bytu fakticky vyloučil, musí být narušování klidu, bezpečí i čistoty v domě skutečně intenzivní.

Dnešní článek měl zejména ukázat, že právní řád nabízí několik cest, jak se domoci klidného bydlení. Jedná se však velmi často o „boj“ náročný, zdlouhavý a v mnoha případech také finančně nákladný (soudní poplatky, právní poradenství atd.). Přejeme proto všem, aby se do dnes nastíněné situace nikdy nedostali.


1 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3269/2010, ze dne 11. 4. 2012

2 Novela obč. zák. proběhla zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.

Zdroj obrázku: Freepik

Související články