Společné prostory v bytových domech, jako jsou kočárkárny, sušárny, nevyužité sklepy nebo dokonce bývalé kotelny, mohou být pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) vítaným zdrojem příjmů. Jejich pronájem však přináší i řadu právních a organizačních otázek, se kterými by měl výbor SVJ pracovat obezřetně a transparentně. V tomto článku přinášíme praktický přehled toho, jak s pronájmem nakládat, na co si dát pozor a jak ho správně ošetřit.
Co jsou společné prostory?
Společné prostory jsou části domu, které nejsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. Patří sem například chodby, sklepy, půdy, prádelny, kočárkárny nebo technické místnosti. Přesné vymezení společných prostor je uvedeno v prohlášení vlastníka budovy nebo v katastru nemovitostí.
Kdo rozhoduje o pronájmu?
Zásadní je rozlišení, jakým způsobem je SVJ řízeno a co říkají stanovy. Podle § 1208 občanského zákoníku rozhoduje o zásadních majetkových dispozicích – jako je pronájem části společných prostor – zpravidla shromáždění vlastníků.
Obecné pravidlo
- Krátkodobý pronájem nebo jednorázové akce (např. pronájem místnosti pro oslavu) může být v kompetenci výboru, pokud to stanovy umožňují.
- Dlouhodobý pronájem (např. sklepních prostor podnikateli) vyžaduje souhlas shromáždění, často i kvalifikovanou většinou.
Doporučení
- Vždy zkontrolujte stanovy SVJ, jakou pravomoc má výbor a co musí schválit shromáždění.
- Pokud si nejste jisti, nechte o pronájmu rozhodnout vlastníky – předejdete tím sporům.
Komu můžeme prostory pronajímat?
Společné prostory může SVJ pronajmout jak členům SVJ, tak třetím osobám (např. podnikatelům, neziskovým organizacím, obci). Klíčové je, aby využití prostoru nenarušovalo práva ostatních vlastníků a bylo v souladu s účelem budovy.
Příklady běžného využití
- Pronájem sušárny nebo kočárkárny jako skladové prostory.
- Využití nebytového prostoru jako kancelář, dílna či ateliér.
- Umístění reklamního poutače na fasádu domu.
- Umístění technologií (např. rozvaděčů, antén) poskytovatelů služeb.
Praktické aspekty pronájmu
1. Smlouva
Pronájem by měl být vždy upraven písemnou nájemní smlouvou, která stanoví:
- přesné vymezení pronajatého prostoru (např. náčrtek nebo plánek),
- výši nájemného a způsob jeho úhrady,
- dobu trvání (určitou či neurčitou),
- podmínky užívání a možnosti výpovědi,
- odpovědnost za škody, pojištění a údržbu.
2. Cena a hospodaření
- Cena by měla odpovídat tržní hodnotě – ideálně na základě ocenění nebo průzkumu trhu.
- Příjmy z pronájmu jsou příjmem SVJ a měly by být zahrnuty do rozpočtu a účetnictví SVJ.
- Zvažte, zda nájem nepodléhá dani z příjmů (SVJ je daňovým subjektem).
3. Souhlas vlastníků
- Pokud hrozí změna účelu užívání (např. z technické místnosti na komerční využití), může být vyžadován souhlas stavebního úřadu.
- Vždy je nutné dbát na nerušený výkon vlastnických práv ostatních členů SVJ.
Transparentnost a komunikace
Transparentnost je klíčová. Vlastníci by měli mít přístup k:
- informaci o účelu pronájmu,
- kopii smlouvy (případně anonymizované),
- výši nájemného a jeho využití v rozpočtu.
Doporučení
- Pronájem projednávejte na shromáždění.
- Vyhlašte výzvu k zájmu (např. na nástěnce nebo e-mailem), pokud chcete oslovit více zájemců.
- Neuzavírejte smlouvy bez soutěže nebo nabídky jiným členům SVJ – předejdete podezření z podjatosti.
Shrnutí pro výbor SVJ
Při pronájmu společných prostor dbejte na:
- Zákonnost – kontrola stanov, schválení shromážděním.
- Jasnou a výhodnou smlouvu – zohlednění ceny, trvání, práv a povinností.
- Transparentnost – informovanost všech členů SVJ.
- Pravidelnost a dohled – kontrola plateb, revize smluv a případné ukončení nevýhodných pronájmů.
Pronájem společných prostor může být efektivní cestou ke zvýšení příjmů SVJ a zlepšení finanční stability domu. Je však nutné jej realizovat s rozvahou, respektem k právnímu rámci a důslednou správou. Výbor, který k věci přistupuje profesionálně a otevřeně, získává důvěru vlastníků a přispívá k lepšímu fungování celého společenství.
