S vlastnictvím bytové jednotky ve společném domě se také neoddělitelně pojí podíl na společných částech domu. Jedná o ideální spoluvlastnický podíl, to znamená, že žádnému spoluvlastníkovi nenáleží bez dalšího výhradní právo k žádné konkrétní části věci, tudíž není možné nárokovat si jednu konkrétní společnou místnost. Všechno společné je všech. Nakládání se společnou věcí bývá velmi často příčinou celé řady konfliktů, proto někteří „zlí jazykové“ označují spoluvlastnictví s jistou mírou nadsázky za výtvor ďábla. K tomu, aby bylo předejito nepříjemným situacím, je dobré znát předmětnou právní úpravu, případně Vaše stanovy a prohlášení vlastníka. V tomto článku se blíže podíváme na to, jak pracovat se společnými prostory jako je kolárna, sušárna, dílna atd. a zejména pak jak je pronajímat.
Za svou praxi jsem se několikrát setkal s chybným názorem, že společné prostory vlastní společenství vlastníků jednotek. Není tomu tak. Společné prostory vlastní společně členové SVJ. Až na ojedinělé výjimky SVJ nabývat části domu nemůže. Společenství je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu; nabývat majetek a nakládat s ním může pouze pro naplnění tohoto účelu. Zároveň společenství nesmí podnikat.1
Obecnou právní úpravu k tomu, co je společnou částí domu, nalezneme v § 1160 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“). Pro konkrétní příklady společných částí ale musíme do prováděcího předpisu – nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“). V ustanovení § 5 odst. 1 písm. i) nařízení jsou jako společné části uvedeny mimo jiné půdy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu. Této úpravě zpravidla odpovídá prohlášení vlastníka, lze ale upravit i jinak (typicky že s konkrétním bytem je spojeno právo výlučného užívání konkrétní sklepní kóje). Občanský zákoník společně s nařízením stanoví základní rámec, od kterého je však možné odchýlit se prohlášením vlastníka. Proto je třeba prohlášení vždy zkontrolovat. Shora jsme si popsali, jak rozeznat společnou část domu. V další fázi se podíváme, jaký je správný postup pronajmutí.
Podle § 10 odst. 1 písm. d) nařízení je SVJ oprávněno sjednávat smlouvy týkající se nájmu společných částí domu. Zároveň je to právě SVJ, které dohlíží na řádné plnění uzavřených nájemních smluv a případné vymáhání nároků z jejich porušení. Představme si, že je v domě nevyužitý společný prostor a výbor osloví zájemce s žádostí o pronajmutí. Podle § 1208 odst. 2 písm. f) bod 1. obč. zák. patří do působnosti shromáždění udělení předchozího souhlasu k zatížení a nakládání s nemovitými věcmi. Shromáždění rozhoduje prostou většinou přítomných vlastníků. Pokud je jeden z vlastníků cítí dotčen na svých právech, může se jako přehlasovaný z důležitého důvodu do 3 měsíců domáhat, aby soud o záležitosti rozhodl a uspořádal právní poměry podle slušného uvážení. Může jít například o situaci, kdy se v přízemí nachází volná nepoužívaná dílna. O dílnu projeví zájem truhlář. Většina členů z vyšších pater se usnese na tom, že prostor truhláři pronajmou – zvýšený hluk v přízemí jim nevadí. Proti tomu se ale může důvodně ohradit pan Novák, který v přízemí hned vedle dílny bydlí a provozem dílny by byl omezen podstatně více než členové zbývající. Soud by poté mohl stanovit např. preventivní opatření v podobě provedení zvukové izolace společné místnosti před započetím nájmu.
Pokud je souhlas shromážděním udělen, výbor má mandát k tomu, aby nájemní smlouvu se zájemcem uzavřel. Shromáždění může schvalovat konkrétní návrh smlouvy, lze si ale představit, že shromáždění schválí jen podstatné body nájemní smlouvy (osoba nájemce, specifikace pronajímané části, výše nájemného atd.). Ve stanovách si proto zkontrolujte, zda nejsou kompetence shromáždění nebo poměry potřebných hlasů upraveny jinak. Zároveň ze stanov zjistíte, kdo a jak jedná za výbor navenek (zda pouze předseda, popřípadě je nutný spolupodpis některého z místopředsedů…). Následně může být přistoupeno k podpisu nájemní smlouvy. Je úkolem výboru, aby zájemce v rozumné míře prověřil, aby uzavření nájemní smlouvy probíhalo co nejtransparentněji a bylo tak dosaženo co nejvýhodnějších podmínek. Záměr je vhodné předem zveřejnit např. na společné nástěnce. Hlasování o záměru pronajmout společný prostor musí být rovněž bodem programu na svolávané shromáždění.
Výnos v podobě nájemného nenáleží automaticky SVJ, ale jednotlivým vlastníkům podle velikosti jejich podílu. Správným postupem tedy je, že nájemné má být poměrně rozděleno mezi vlastníky. V praxi však bývá zvykem, že se vlastníci dohodnou, že nájemné bude mimořádným příspěvkem na správu domu ve smyslu § 1180 (fond oprav). Pravidelné příspěvky tak mohou být o nájemné sníženy, eventuálně si bude moci dovolit SVJ nákladnější investice. Příjmy z nájmu společných prostor nejsou dle § 16 odst. 2 příjmem SVJ, tudíž nejsou ani předmětem daně společenství. Jedná se o příjem členů a každý z členů musí individuálně posoudit své daňové povinnosti. To však není účelem tohoto článku.
Pokud by měl být měněn s pronájmem rovněž účel společného prostoru (z kolárny/skladu se stane truhlářská dílna), bude pravděpodobně zapotřebí změnit prohlášení vlastníků jednotek. V tomto případě postačí ke změně souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (§ 1169 odst. 2 obč. zák.).
Pokud pronajmutí Vašich prostor zvažujete, věříme, že Vám dnešní článek napomohl lépe se v problematice zorientovat. Pokud má správa společné věci vhodně nastavená pravidla, nepříjemnostem se lze snáze vyhnout nebo je alespoň rychleji vyřešit.
1 § 1194 a § 1195 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku
Zdroj obrázku: Unsplash
