Jednou z hlavních činností, kterou vykonává společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), prostřednictvím svých orgánů, je správa příslušného domu. Při správě domu přitom SVJ a jeho členové poměrně často rozhodují o provedení oprav, rekonstrukcí a/nebo stavebních úprav domu. V tomto článku se zaměříme na problematiku provádění takových oprav a úprav a na jejich schvalování příslušnými orgány SVJ.
Tento článek zohledňuje takové opravy či stavební úpravy, které se týkají společných částí domu. Opravy jednotlivých bytových jednotek, při kterých není zasahováno do společných částí domu, jsou oprávnění zajišťovat samotní vlastníci bytových jednotek, a to bez souhlasu orgánů SVJ.
Předně je, dle znění občanského zákoníku, potřeba rozlišovat (i) tzv. drobné opravy a stavební úpravy, o kterých může rozhodnout samostatně výkonný orgán SVJ (výbor či předseda) od (ii) tzv. podstatnějších stavebních oprav a úprav, u kterých je třeba rozhodnutí nadpoloviční většiny přítomných členů na shromáždění SVJ.
Pro odlišení těchto dvou kategorií oprav a stavebních úprav slouží finanční limit, který je dle obecné právní úpravy1 stanoven částkou 1 000 Kč v průměru na každou bytovou jednotku (hranice tak bude vyšší u SVJ s vyšším počtem bytových jednotek). Výše uvedený limit však neplatí v případě, že jde o opravu, kterou je nutné provést v důsledku havárie – zde je zpravidla nutné okamžité jednání výkonného orgánu a požadovat schválení shromážděním by nebylo účelné. Hranice pro rozlišení drobných oprav od těch podstatnějších může být odlišně od obecné právní úpravy zakotvena ve stanovách příslušného SVJ.
Stanovy SVJ se mohou při stanovení hranice od obecné právní úpravy odchýlit jak (i) směrem dolů – snížit finanční limit, pro který bude nutný souhlas shromáždění, tak naopak (ii) směrem nahoru, tedy zvýšit finanční limit, pro který bude nutný souhlas shromáždění SVJ. V prvním případě – snížení finančního limitu – může dojít až k jeho úplnému zrušení, tedy k situaci kdy jakoukoliv opravu bude schvalovat shromáždění SVJ. Dle názoru autora tohoto článku je však v druhém případě (při zvýšení finančního limitu) nutné dbát zásady přiměřenosti a finanční limit lze takto, směrem nahoru, zvýšit jen do takové míry, aby shromáždění nebylo vyloučeno z rozhodování alespoň o těch nejpodstatnějších opravách a stavebních úpravách příslušného domu.
Pro úplnost je nutné uvést, že odlišný režim je občanským zákoníkem stanoven pro opravy a stavební úpravy v důsledku, kterých je zasaženo do prohlášení vlastníka (typicky jde např. o sloučení dvou bytových jednotek, či naopak rozdělení bytové jednotky na dvě apod.). Takové opravy a stavební úpravy musí schválit jak vlastníci dotčených jednotek, tak nadpoloviční většina všech vlastníků jednotek v příslušném SVJ bez ohledu na výše uvedené finanční limity.
1 Zejména nařízení vlády č. 366/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů
Zdroj obrázku: Freepik
