Pozemek v SVJ, ať už jde o pozemek pod domem, před domem či o dvůr za ním, je vždy zásadním a důležitým prvkem ve vlastnictví jednotek. Nicméně právní stav pozemků pod bytovými domy nebo s bytovými domy souvisejícími není vždy ideální. Existují až čtyři základní právní modely, v jakých se může pozemek pod bytovým domem nacházet. Od toho se liší i správa pozemku společenstvím vlastníků, které ne vždy disponuje pravomocí pozemek spravovat. Pojďme si tuto problematiku stručně představit.
Pozemek jako nedílná součást jednotek
Nejlepší variantou, kterou nacházíme zejména u bytových jednotek v novostavbách, tedy u bytových jednotek vymezených dle nového občanského zákoníku, je stav, kdy je podíl na pozemku pod domem přímo právně vtělen do samotné bytové jednotky. Takový stav má obrovské množství výhod.
Pozemek již zaprvé není samostatnou nemovitostí. Nemůže tak být například prodán bez jednotek, zastaven bez souhlasu vlastníků jednotek nebo vyvlastněn bez jednotek. Všechna právní jednání, která by se měla týkat pozemku, se musí týkat samotných jednotek.
Pozemek v tomto právním postavení je vždy a bez dalšího také spravován SVJ. SVJ nemusí mít u takového druhu pozemku obavu o to, že by spravovalo „cizí majetek“.
V neposlední řadě u tohoto typu uspořádání není možné, aby se při převodu jednotky (například při prodeji nebo při dědění) na podíl na pozemku zapomnělo. Jen samotným převodem jednotky dochází i k převodu podílu na pozemku.
Pozemek pod domem v režimu klasického spoluvlastnictví
Nikoli ideálně, ale v České republice zdaleka nejčastější variantou právního postavení pozemku pod domem je tzv. klasické spoluvlastnictví pozemku stejnou množinou osob a ve stejných podílech, jak jsou vlastněny jednotky v bytovém domě na pozemku postaveném.
Tento stav je tak častý proto, že vyvěrá ze staré legislativy (zákon o vlastnictví bytů), která ač v České republice platila jen asi 20 let, byla hlavním právním předpisem pro privatizaci bytového fondu po sametové revoluci. Jinými slovy, miliony bytů jsou dotčeny tímto starým právním předpisem, podle kterého jednotka a podíl na pozemku pod ní nesplývají.
Nevýhoda tohoto stavu je zřejmá, při každém nakládání s jednotkou (prodej, darování, dědictví apod.) je potřeba myslet i na pozemek, resp. na všechny pozemky pod domem nebo s domem funkčně související, a do kupní smlouvy či do závěti nezapomenout napsat úplně všechny. V opačném případě se může stát, že podíl na pozemku pod domem s jednotkou do nového vlastnictví nepřejde.
Správa takového pozemku společenstvím vlastníků může být problematická (byť závisí na znění prohlášení vlastníka). Výbor SVJ by v těchto situacích měl vždy dobře zmapovat stav společného pozemku a případně provést potřebné právní kroky k jeho oprávněné správě společenstvím.
Pozemek ve vlastnictví SVJ
Vzácnými bývají případy, kdy pozemek pod domem či pozemky předzahrádek a dvorů vlastní přímo společenství vlastníků. Tyto případy se vyskytují tam, kde SVJ zpravidla vzniklo dříve, než město zprivatizovalo veškeré pozemky okolo bytových domů. Vzhledem k tomu, že zakoupit si kupříkladu předzahrádku do podílového spoluvlastnictví 50 osob je značně komplikované, řeší se tyto situace právě tím, že si pozemek zakoupí přímo SVJ.
Dodejme, že SVJ může vlastnit nemovitý majetek, pakliže jej používá ke správně domu a pozemku. Jinými slovy, bude tak vyloučeno, aby SVJ například investovalo do orné půdy na druhé straně republiky, bude však naopak zcela legální, aby si SVJ zakoupilo (po odsouhlasení shromážděním) pozemek pod domem či pod výměníkovou stanicí na sídlišti.
Bytový dům stojící na cizím pozemku
Zcela nejrizikovějším právním stavem je situace, kdy bytový dům SVJ stojí na pozemku, který nepatří ani vlastníkům jednotek (byť v režimu klasického spoluvlastnictví), ani společenství vlastníků. V lepším případě bude pozemek vlastnit město či obec. V horším případě kapitálový investor.
Vlastníci jednotek i SVJ by měli vždy usilovat o to, aby si takový pozemek pod svým bytovým domem rozděleným na jednotky buď zakoupili, anebo aby získali k pozemku smluvní či věcné právo k jeho užívání. Takovým smluvním právem může být například nájem. Nicméně jako nejvhodnější se v těchto situacích jeví věcné právo stavby nebo věcné břemeno, která se zapisují i do katastru nemovitostí.
