V každém SVJ nastává občas okamžik, kdy není zájem o členství ve statutárním orgánu, tedy výboru společenství vlastníků. Občanský zákoník předpokládá, že společenství vlastníků budou řízena přímo jejich členy, tedy některými z vlastníků jednotek. Ne vždy se však ochotný člen najde, a proto je potřeba si zodpovědět otázku, co v takové situaci dělat.
Profesionální předseda SVJ
Řešením bývá využití služeb profesionálního předsedy SVJ. Jedná se o fyzické osoby nebo firmy, které se specializují na správu bytových domů a nemovitostí. Takových osob je v současné době na trhu obrovské množství. Problémem tak nebývá profesionálního předsedu vyhledat, nýbrž vyhledat toho kvalitního.
Jak profesionálního předsedu zvolit?
Profesionální předseda je volen stejně jako každý jiný člen statutárního orgánu SVJ. Je ovšem vhodné (někdy i nutné) mu přizpůsobit na míru stanovy SVJ, a to například tím, že bude odstraněno omezení, kdy členem statutárního orgánu může být pouze vlastník jednotky nebo úprava v tom smyslu, že statutárním orgánem již není výbor, ale pouze předseda.
S profesionálním předsedou bývá často vedle samotné volby uzavírána též příkazní smlouva. Její text by měl za SVJ předem zkontrolovat nezávislý advokát, jelikož profesionální předseda pak tuto smlouvu uzavírá vlastně sám (za SVJ) se sebou (za svou firmu).
Je potřeba jednat rychle
V okamžiku, kdy je jasné, že zájemci o členství ve výboru nejsou, je potřeba, aby dosavadní výbor SVJ jednal rychle a efektivně. Nemělo by se totiž stát, že dosavadnímu výboru SVJ prostě jen tak uplyne jeho funkční období, aniž by podnikl jakékoli kroky ke stabilizaci SVJ do budoucna. Takový přístup dosavadního výboru by byl z hlediska jeho odpovědnosti a péče řádného hospodáře minimálně diskutabilní.
Dosavadní výbor SVJ by tak ještě před uplynutím svého mandátu měl svolat shromáždění (byť na dobu po uplynutí svého mandátu), na němž by měl rozhodně zahrnout bod programu: Volba členů statutárního orgánu SVJ. V ideálním případě by pak měl dosavadní výbor SVJ zajistit i výběrové řízení na profesionálního předsedu a revizi jeho smluv a podmínek.
Existuje i jiné řešení?
Ano, v případě, kdy SVJ nemá obsazen statutární orgán a hrozí mu z toho důvodu újma, a současně se vlastníci jednotek nejsou schopni shodnout ani na využití služeb profesionálního předsedy, může nastoupit právní institut tzv. opatrovníka.
Opatrovník společenství vlastníků je v uvedeném případě ustanoven soudem. Může to být jak vlastník jednotky, tak ale i třetí osoba z vnějšku domu – advokát. Tento opatrovník má jediný cíl, dovést SVJ do stavu, kdy si opět zvolí svůj statutární orgán.
Jinými slovy, jde o institut dočasný. Opatrovník není určen proto, aby nahradil předsedu SVJ. Jde pouze o ochranu práv společenství vlastníků.
A snad jen na závěr dodejme, že při ustanovení advokáta výkonem funkce opatrovníka se jedná o funkci úplatnou. Advokát tak má právo na odměnu, přičemž tuto odměnu hradí SVJ. A ona odměna pro advokáta (a náklad pro SVJ) za takovou situaci nemusí být úplně malá.
