Dle § 1194 občanského zákoníku platí, že společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Je ale SVJ oprávněno při své činnosti vzít na sebe úvěr, případně za jakých podmínek? Toto si rozebereme v tomto článku.
Úvodem je možné zmínit, že ačkoliv právní teorie nebyla v tomto názoru vždy jednotná, dnes jednoznačně převládá názor, že SVJ na sebe může vzít úvěr, za podmínky že je příslušný úvěr čerpán pro účely správy bytového domu. Typicky tedy úvěr může být sjednán pro opravu společných částí domu, jako jsou např. fasády, okna, společné prostory uvnitř domu, balkony, střechy a výtahy apod.
Pro zřízení úvěru u banky či jiné finanční instituce není vždy nutné zřídit zástavní právo k domu. Při nižším úvěrovém zatížení lze úvěr uzavřít zcela bez zajištění zástavním právem. Pro vyšší úvěrové zatížení lze pak zajistit úvěr některými bytovými jednotkami, případně celým bytovým domem. Autor těchto řádků doporučuje, aby se příslušná SVJ snažila vždy najít takovou cestu, aby nebylo nutné zajišťovat úvěr zástavním právem. Pokud se již úvěr bez zástavy neobejde, lze doporučit raději zatížit (se souhlasem vlastníka) jen některou bytovou jednotku v rámci SVJ než celý bytový dům.
Pro úplnost je nutné uvést, že pro uzavření úvěru – úvěrové smlouvy – je podle ustanovení § 1208 písm. f) občanského zákoníku vždy nutné získat předchozí souhlas shromáždění vlastníků jednotek. Stejně tak bude, podle stejného ustanovení, nutný souhlas shromáždění SVJ k případnému zřízení zástavního práva pro zajištění úvěru k bytovému domu a/nebo k bytové jednotce, u bytové jednotky je kromě schválení shromážděním samozřejmě požadován rovněž souhlas vlastníka příslušné bytové jednotky.
Výše uvedené ustanovení uvádí povinnost shromáždění schválit mimo jiné výši úvěru a jeho podmínky. Za tyto podmínky lze považovat zejména parametry úvěru, kterými jsou úroková sazba, výše splátek, počet splátek, podmínky zrušení smlouvy, další (potenciální) náklady SVJ spojené s existencí úvěru.1 Z praktického pohledu lze doporučit, aby návrh příslušné úvěrové smlouvy byl poskytnut členům SVJ již v předstihu před shromážděním, například společně s pozvánkou na příslušné shromáždění, případně alespoň na tomto shromáždění. Návrh smlouvy pak může rovněž tvořit přílohu zápisu ze shromáždění SVJ.
1Shodně HORÁK, Tomáš. § 1208 [Působnost shromáždění]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, marg. č. 34.
Zdroj obrázku: Freepik
