Pravomoci předsedy společenství vlastníků nebo výboru SVJ nejsou neomezené. V mnoha případech musí statutární orgán SVJ respektovat výlučnou působnost shromáždění rozhodnout v konkrétních záležitostech v SVJ. Kudy tato dělicí linie mezi oběma orgány SVJ vede?
Působnost shromáždění stanovená zákonem
Základem celého problému je ustanovení § 1208 zák. č. 89/2012 Sb., tzv. „nového“ občanského zákoníku. Tento paragraf vymezuje záležitosti, v nichž má působnost rozhodovat pouze shromáždění.
Jde zejména o změnu stanov, volbu členů výboru či kontrolní komise, schválení jejich odměn, schválení druhu služeb a jejich rozúčtovacího klíče, schválení rozpočtu, účetní závěrky, výše příspěvků na správu domu a pozemku či výběr osoby správce. Mezi další významnější záležitosti pak logicky patří například rozhodování o nabývání nebo zatěžování nemovitostí či rozhodování o opravě a údržbě společných částí domu.
Statutární orgán v těchto vyjmenovaných záležitostech nemůže rozhodnout sám. Nemůže tak například sám stanovit, kdo bude vykonávat správcovskou činnost (tzv. exekutivní správce). Vybrat osobu správce musí nejdříve shromáždění, teprve poté může nabýt účinnosti smlouva se správcem, kterou za SVJ výbor či předseda uzavírá.
Působnost shromáždění určená stanovami
Stanovy SVJ mohou do působnosti shromáždění určit i jiné pravomoci, než stanoví zákon. Je to dovoleno, avšak ne tak široce, aby bylo zasaženo do běžného řízení SVJ statutárním orgánem. Řečeno jednoduše: do působnosti shromáždění lze například nad rámec zákona vložit rozhodování o výši záloh na služby nebo o určení dne jejich splatnosti; nebude však možné stanovami umožnit nechat SVJ navenek zastupovat shromážděním.
Do působnosti shromáždění není nově možno zařadit ani ty záležitosti, které nespadají do kompetence SVJ z důvodu, že jsou v působnosti samotných vlastníků jednotek. Jde typicky o změnu prohlášení vlastníka, o které se již od 1 7. 2020 na shromáždění standardně nehlasuje.
Záležitosti, které si shromáždění do své působnosti vyhradí
Zákon výslovně umožňuje, aby shromáždění některé otázky rozhodovalo tehdy, vyhradí-li si je samo k rozhodování. V praxi to v zásadě znamená situaci, kdy o otázce, o níž by výbor mohl rozhodnout sám, hlasuje shromáždění.
Příkladem může být rozhodnutí o nevymáhání (tzv. odepsání) dlužné částky po dlužícím vlastníku jednotky či po třetím subjektu, nemá-li vymáhání zjevně smysl (je-li dlužník s dluhem 300,- Kč například v exekuci). Obdobně to mohou být rozhodnutí o podání žaloby s povinností uhradit soudní poplatek proti třetímu subjektu z důvodu nesplnění uzavřené smlouvy.
Působnost statutárního orgánu SVJ
Statutární orgán SVJ, tedy výbor či předseda, má podle zákona jednak působnost a pravomoc výkonnou, dále pak statutární a tzv. zbytkovou.
Do jeho činnosti tak patří jednak povinnost výkonně řídit SVJ, příklad: svolávat shromáždění, připravovat pro něj podklady, vést účetnictví a sestavovat účetní závěrku, vést seznam členů, vést písemnosti SVJ, připravovat rozpočet atd.
Z pohledu statutární činnosti výbor či předseda zastupuje SVJ navenek. Uzavírá tedy smlouvy, vymáhá pohledávky, zastupuje SVJ před soudem. Při zastupování SVJ navenek při právních jednáních je vždy třeba dodržet způsob jednání, který má SVJ zapsaný ve veřejném rejstříku (u výboru nejčastěji podpis dvou jeho členů).
Zbytkovou působností pak rozumíme ty otázky a záležitosti, které nespadají do působnosti shromáždění (ze stanov ani ze zákona), a současně nejsou stanovami předpokládány jako typická činnost výboru či předsedy SVJ. Může jít například o řešení vad společných částí domu a jejich reklamací vůči developerovi, který dům postavil a jednotky v něm vlastníkům prodal.
Finanční limity při rozhodování statutárního orgánu SVJ
V některých otázkách náležejících do působnosti shromáždění je statutárnímu orgánu dovoleno rozhodovat samostatně, pokud rozhodnutím nepřesáhne stanovený finanční limit. Jde jednak o otázku nabývání, prodávání a zatěžování movitých věcí; a dále o otázku oprav a údržby společných částí domu.
Finanční limity stanovené nařízením vlády pro tyto případy jsou dosti nízké. V případě movitých věcí jde o 10 000 Kč ročně; a v případě oprav domu jde o 1 000 Kč na jednotku v jednotlivém případě.
Stanovy mohou upravit finanční limit výše. Doporučuje se této možnosti využít a stanovit tyto finanční limity cca na 100 000 Kč a výše (a to podle velikosti bytového domu a podle počtu jednotek). Jelikož musí být limit obsažen ve stanovách, půjde o jejich změnu, o níž, jak už je uvedeno výše, musí rozhodnout shromáždění SVJ.
Zdroj obrázku: Freepik
