Přestože již od novely zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, uběhlo více než půl roku, setkáváme se poměrně často s dotazem našich klientů, zda je v případě změny stanov stále vyžadována forma notářského zápisu.
Úvodem připomeňme, že do 30. 06. 2020 platily rozdílné formální požadavky pro SVJ založena před 1. 1. 2014 a pro SVJ založena po 1. 1. 2014. Poměrně dlouhou dobu dokonce zastávaly soudy české a soudy moravskoslezské odlišné právní názory. Soudy v působnosti Vrchního soudu v Olomouci vyžadovaly při změně stanov notářský zápis a proti tomu soudy v působnosti Vrchního soudu v Praze změnu umožňovaly povětšinou bez notářského zápisu. K sjednocení postupu došlo až koncem roku 2015. Usnesením ze dne 26. 10. 2015, sp. zn. 7 Cmo 229/2015, Vrchní soud v Praze judikoval, že rejstříkové soudy u SVJ založených před 1. 1. 2014 nemají notářský zápis při změně stanov vyžadovat, pokud tato povinnost nevyplývá ze znění stanov společenství. S tímto závěrem se shodlo i občanskoprávní a obchodní kolegium Nejvyššího soudu v září 2016 (přestože zaznívaly výtky k nedostatečnému vypořádání aplikace přechodných ustanovení).
Od 1. 7. 2020 zákonodárce explicitně v ustanovení § 1200 odst. 5 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, stanovuje, že „při změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje“.Toto formální zjednodušení a s tím spojené snížení nákladů se uplatní na společenství založená před i po 1. 1. 2014.
Doporučujeme však všem, aby před změnou stanov bez přítomnosti notáře nejprve prověřili, zda jejich současné stanovy tuto povinnost nadále nezachovávají. Nebude se jednat o ojedinělý jev. V praxi se často setkáváme s tím, že SVJ zrcadlí zákonné povinnosti do stanov. Pokud si přejete povinnost ze stanov odstranit, doporučujeme notářským zápisem předmětné ustanovení zrušit a pro všechny další případné změny již notáře nebude třeba. Včasnou kontrolou se vyhnete situaci, kdy by se mohl některý ze členů u soudu domáhat neplatnosti usnesení z důvodu rozporu se stanovami.
Požadavek notářského zápisu u schválení nového znění stanov je nadále zachován. V případě přijetí stanov na ustavující schůzi nepůjde o notářský zápis o právním jednání, nýbrž o notářský zápis o rozhodnutí orgánu. Shodnou-li se na obsahu stanov všichni vlastníci jednotek, půjde o notářský zápis o právním jednání. Při schvalování nových stanov se bez notářského zápisu obejdou pouze společenství vlastníků, která budou zakládána jediným vlastníkem všech jednotek (typicky developer).
Zdroj obrázku: Freepik
