Hlasování spoluvlastníků jednotky či manželů v SVJ, ať na shromáždění nebo při hlasování per rollam, vytváří v praxi mnoho potíží. Ačkoli jsou pravidla pro takové hlasování vcelku jednoduchá, mnohá SVJ se spoluvlastnictvím jednotky či s manželi vlastnícími jednotku ve společném jmění manželů (SJM) zbytečně bojují. Pojďme si představit, jak na to.
Vždy hlasuje celá jednotka, nikoli jen část podílu
Hlasy jsou v SVJ v drtivé většině případů (existují samozřejmě výjimky) navázány na velikost podílu na společných částech, který k jednotce připadá. Jelikož se tento podíl odvíjí (velmi zjednodušeně) od výměry jednotky, má větší byt více hlasů.
Vždy a za všech okolností platí pravidlo, že hlasy náležející k jednotce jsou nedělitelné, a to i v případě více spoluvlastníků jednotky. Pokud bychom snad pominuli fakt, že tento závěr plyne už jen z logické právní úvahy, pak jej stejně jednoznačně judikoval i Nejvyšší soud ČR.
Pokusy vlastníků jednotek nebo členů statutárních orgánů SVJ hlasy připadající na jednotku rozdělit, aby ten jeden spoluvlastník, který se dostavil bez plné moci, mohl alespoň částečně hlasovat, jsou tak zcela mimo zákon.
Musí existovat zmocnění
Mezi spoluvlastníky nebo manželi (SJM) musí před hlasováním existovat zmocnění, kdo bude společným zástupcem. Pokud by toto zmocnění neexistovalo, nelze za jednotku hlasovat.
Pokud by přesto výbor SVJ připustil takový jako hlas bez potřebného zmocnění jako platný, vystavuje se hlasující spoluvlastník právnímu riziku náhrady škody ostatním, a to podle povahy hlasování a podle povahy přijatého rozhodnutí.
Zmocnění může být písemné i ústní
Pokud stanovy SVJ nežádají zmocnění v písemné podobě, postačí zmocnění ústní. Typickým příkladem ústního zmocnění je situace, kdy manželé dorazí na shromáždění společně a hlasuje pouze jeden z nich.
V drtivé většině případů však bude písemná forma pro vlastníka i pro SVJ vhodnější, a to s ohledem na důkazní povinnost. Pokud stanovy SVJ vyložené nevyžadují udělení plné moci, může být zmocnění uděleno v zásadě jakýmkoli písemným způsobem, ať elektronicky či listinně.
Snad jen dodejme, že vyžadování formální písemné plné moci stanovami SVJ je v těchto případech zcela v pořádku. Jde o dovolenou změnu stanov oproti zákonu. Pokud tomu tak je, pak se musí spoluvlastníci jednotky povinnosti uložené stanovami přizpůsobit.
Zmocnění může být generální
Lze rovněž doporučit, aby udělené zmocnění obsahovalo časově neomezenou účinnost. Díky tomu bude společný zástupce moci za jednotku hlasovat na více shromážděních. Společenství vlastníků takové zmocnění postačí předložit pouze poprvé, jelikož generální zmocnění musí SVJ vést v patrnosti samo.
