Na rozdíl od právní úpravy týkající se společenství vlastníků jednotek účinné před rokem 2014 je, dle aktuálního znění občanského zákoníku a souvisejících předpisů, možné založit společenství vlastníků jednotek (dále také jen „SVJ“) de facto ve kterémkoliv domě, kde existují alespoň dvě bytové jednotky. Je-li nicméně v příslušném domě alespoň pět bytových jednotek ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, pak je založení SVJ dle zákona povinné.
V tomto článku se vám pokusíme přiblížit situace, kdy je založení SVJ vhodné a účelné i u menších budov a odlišit je od situací, kdy je naopak lepší menší budovu spravovat bez založení společenství vlastníků jednotek – prostřednictvím zvoleného správce budovy. Závěry z tohoto článku lze vztahovat pouze k budovám, kde došlo (či má dojít) k jejich právnímu rozdělení na bytové jednotky prohlášením vlastníka (dále jen „Prohlášení vlastníka“).
Jak již bylo naznačeno výše, nový občanský zákoník výrazně zjednodušil zakládání SVJ. Poslední související novelou, která je účinná od léta minulého roku, byla dokonce zakotvena možnost, aby SVJ založil jediný vlastník všech bytových jednotek. Založení SVJ s sebou nicméně přináší náklady, ať už se týkají samotného procesu zakládání SVJ či jeho následné správy (vedení účetnictví, svolávání schůzí apod.). Kdy je tedy jeho založení skutečně potřeba a kdy je naopak vhodnější správu příslušné budovy svěřit správci bez vzniku SVJ?
Při variantě bez založení SVJ budovu spravuje správce, který je zpravidla zvolen při rozdělení budovy. Pravidla pro správu budovy pak mohou být obsaženy v Prohlášení vlastníka. Základní rozdíl, který odlišuje tento typ správy budovy od správy budovy při existenci SVJ, spočívá v rozhodování o tzv. podstatných záležitostech, přičemž dle nařízení vlády podstatnými záležitostmi rozumíme zejména opravy či rekonstrukce budovy převyšující částku 1.000 Kč, tedy naprostou většinu oprav či rekonstrukcí.
Při neexistenci SVJ totiž zákon poněkud komplikuje tato rozhodnutí. Při rozhodování o těchto tzv. podstatných záležitostech je nutné dosáhnout jak (i) většiny určené na základě velikosti podílů vlastníků jednotek na společných částech (tzv. hlasování podle podlahové plochy), tak i (ii) většiny určené na základě počtu vlastníků jednotek (tzv. hlasování podle hlav). Nutnost dosažení obou většin je přitom nevýhodná zejména pro vlastníka bytové jednotky, která je podle podlahové plochy největší.
Výše uvedené omezení však neplatí, pokud je v budově založeno SVJ. Dle příslušných ustanovení občanského zákoníku totiž při existenci SVJ rozhodují vlastníci pouze na základě velikosti svého podílu na společných částech, který je odvozen od podlahové plochy jednotlivých bytových jednotek. U SVJ se tedy uplatní pouze tzv. hlasování podle podlahové plochy.
Příklad: Lze si například představit situaci, kdy v menším domě o celkové výměře podlahové plochy všech bytů 100 m2 existují tři bytové jednotky, přičemž nedošlo ke vzniku SVJ. Největší bytová jednotka má výměru 70 m2, zbývající dvě bytové jednotky mají výměru po 15 m2. Vlastník největší bytové jednotky by chtěl provést rozsáhlou rekonstrukci střechy. Ostatní vlastníci však s provedením rekonstrukce však nesouhlasí. Vzhledem k tomu, že ke schválení rekonstrukce je nutné (při neexistenci SVJ) dosáhnout i tzv. většiny podle hlav, vlastník největší bytové jednotky nebude moct rekonstrukci bez souhlasu ostatních provést. Pokud by však ve stejné situaci existovalo SVJ, pak majoritní vlastník bez dalšího může na schůzi SVJ přehlasovat ostatní vlastníky (bude rozhodnuto pouze na základě hlasování dle podlahové plochy).
Na základě výše uvedeného lze uzavřít, že založení SVJ obecně zjednodušuje rozhodování o záležitostech spojených se správou budovy. U menších budov se pak založení SVJ vyplatí zejména v situaci, kdy vlastníte bytovou jednotku, jejíž výměr převyšuje ostatní. Naopak pokud Vám v budově patří menší bytová jednotka, pak je pro zvýšení Vašich rozhodovacích pravomocí lepší budovu spravovat bez založení společenství vlastníků jednotek.
Zdroj obrázku: Unsplash
