Statutární orgán SVJ, ať už je jím výbor nebo předseda jakožto individuální statutární orgán (typický pro menší SVJ), je naprosto zásadní orgán pro každé SVJ. Pokud bude dále v tomto textu zmiňován výbor SVJ, pak veškeré informace týkající se výboru SVJ lze pro účely tohoto článku obdobně vztahovat i na předsedu SVJ (individuální statutární orgán), v obou případech jde totiž o statutární orgány SVJ, pro které se aplikují dle právních předpisů totožná pravidla.
Dle právních předpisů jsou tedy dány některé otázky, ve kterých musí vždy rozhodovat shromáždění SVJ jakožto nejvyšší orgán společenství. Mezi otázky náležející výhradně do působnosti shromáždění patří například: změna stanov, volba členů volených orgánů, schválení rozpočtu a hospodaření (účetní závěrky), schválení výše příspěvků na správu domu a další otázky přímo určené zákonem a souvisejícími vyhláškami.1 Existuje nicméně poměrně široká škála otázek, ve kterých naopak jedná výbor SVJ samostatně.
Výbor SVJ má za úkol zajišťovat vnitřní chod společenství včetně svolávání jeho schůzí, zajišťování informovanosti členů SVJ, vedení seznamu vlastníků jednotek, dohlížení nad činnostmi správcovské firmy apod. Obecně vzato má výbor SVJ tzv. zbytkovou působnost, to znamená, že pokud stanovy či právní předpisy neurčují v konkrétní věci kompetenci jinému orgánu (např. shromáždění SVJ), pak je to právě výbor SVJ, kterému je svěřena rozhodovací pravomoc v takové věci.
Je to výbor SVJ, který zastupuje SVJ navenek a jedná za něj vůči třetím osobám, tedy zejména s nimi uzavírá smlouvy a zajišťuje další obdobná právní jednání, jakož i dohled nad plněním závazků ze smluv a z právních jednání společenství. Kdy výbor k uzavření těchto smluv potřebuje souhlas shromáždění vlastníků a kdy naopak může rozhodnout a smlouvu uzavřít tzv. na vlastní pěst, je rozebráno níže v tomto článku.
Problematická je zpravidla zejména otázka rozhodování o sjednání smluv o opravách a stavebních úpravách domu. Zde je potřeba rozlišovat (i) tzv. drobné opravy a stavební úpravy, o kterých může výbor SVJ rozhodnout samostatně od (ii) tzv. podstatnějších stavebních oprav a úprav, u kterých je nutné schválení shromážděním.
Pro odlišení těchto dvou kategorií slouží finanční limit, který je dle obecné právní úpravy2 stanoven částkou 1 000 Kč v průměru na každou bytovou jednotku (hranice tak bude vyšší u SVJ s vyšším počtem bytových jednotek). Výše uvedený limit však neplatí v případě, že jde o opravu, kterou je nutné provést v důsledku havárie. V případech havárií je tedy výbor SVJ oprávněn vždy nechat provést potřebné opravy na základě vlastního uvážení, a to z logického důvodu, pokud by v tomto případě výbor byl nucen vyčkávat schválení od shromáždění, hrozila by tím ještě větší újma z důvodů prodlení se zahájením oprav.
O něco přehlednější je situace v případě nákupu movitých věcí, zde platí, že v kompetenci výboru SVJ je nákup movitých věci, který nepřesáhne finanční limit 10.000 Kč v souhrnu za kalendářní rok. Nad tento limit již nákupy musí schvalovat shromáždění. U nákupu nemovitých věcí je pak třeba vždy schválení shromáždění.
Výše zmíněná zbytková pravomoc výboru je pak aplikovatelná typicky při sjednávání pojistných smluv k domu a/nebo pro sjednávání smluv o pronájmu společných částí.3 Dle právních předpisů tyto pravomoci nejsou dány jinému orgánu, tedy je v gesci výboru SVJ takové smlouvy sjednat a podepsat.
U výše uvedených limitů a pravomocí pro výbor SVJ opět obecně platí, že pravomoci mohou být odlišně od obecné právní úpravy zakotveny ve stanovách příslušného SVJ. Typicky tak stanovy mohou rozšířit působnost shromáždění SVJ na úkor jeho výboru.
Nelze rovněž opomenout obecný korektiv péče řádného hospodáře, který je pro členy výboru závazný. Tedy i pokud se výbor SVJ pohybuje v rámci výše uvedených limitů, musí vždy zvažovat účelnost a hospodárnost svých rozhodnutí. U konkrétních otázek je na místě zvážit, zda, ačkoliv o dané věci může rozhodnout výbor samostatně, není na místě vyžádat si „posvěcení“ shromáždění. V případě schvalování shromážděním je na místě vždy zvážit, zda nepostačí shromáždění svolat tzv. per rollam – v podrobnostech viz předchozí článek.
1 Srov. § 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů
2 Zejména nařízení vlády č. 366/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů
3 Zejména nařízení vlády č. 366/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů
Zdroj obrázku: Freepik
